청약(분양) 아파트 예비 당첨부터 입주까지(집단대출, 중도금대출, 주택담보대출 차이가 뭔지??)

experience

• 아파트 청약이 처음이라 매시기마다 해야할 일들이 있었는데.. 그때그때 검색해가며.. 진행하는 일들이 피곤했던 경험이 있어...  그나마 도움이 될까 해서 남김.(참고로 작성일 기준 3년전 내용부터 포함되었기에 현재와 다를 수 있음)

(가장 큰 경험은 청약부터 입주까지 프로세스는 비슷하지만, 결국 매 시기마다 정책과 상황에 따라 변경될 수 있기에 그때 가서야 알 수 있다는 점..ㅠㅠ)
​
- 아파트 청약 
 아파트 분양(입주자 모집) 공고를 해당 건설사에서 대략 2주전 즈음부터 공개했던 듯.. 그리고 포털이나 지역광고에 청약광고를 홍보함.  
( 일부를 추첨으로 진행할지 가점으로 진행할지 등등은 당시 정책(?)에 따라서 변경될 수 있으니.. 결국 입주자 모집 공고를 보고나서 판단을 해야할 듯 )
​
 입주자 모집 공고 이후, 대략 2~3주 이후에 청약해야하는 날짜가 정해졌던 것으로 기억..   각 순위별 또는 특별분양별 1일간만 아파트 투유에서 청약이 가능했음. 당시에도 부동산 열기가 고조된다고 하여, 당해지역(해당지역에 청약일 기준(?) 대략 1년인가 2년이상 거주중인 사람 우선)이라는 기준이 추가되어 당해지역에 더 우선순위를 주는 방식이었음. 
​
 해당되는 날짜에 아파트 투유에서 관련 정보를 입력후 청약신청.. 이후 당첨 및 예비 결과가 추후 문자로 전달됨..  
​
 이중 가점에 영향을 끼치는 부분을 입력해야하는데... 완벽히 자동화 되어 있지는 않음(개인별 자산이나 부양가족수, 청약통장 내용등등 일부는 자동화되어 있지만 결국 청약하는 사람이 입력을 해야함)
​
- 청약 결과 발표 및 계약
 당시 가점제에 지원했는데, 낮은 가점으로도 비선호 지역 및 당해지역 기준에 부합해서인지... 예비 순위를 받게됨..(위에 점수 계산을 잘못한 부적격 당첨자(?)가 많으면, 당첨 취소분이 예비로 많이 풀리기도 한다는..)
​
 이후 예비순위자들 대상으로 미계약 및 부적격처리된 세대에 대해서 추첨을 진행하는 날짜가 나옴...  ( 정확한 기억은 나지 않지만...  몇 세대가 남았는지 등의 정보를 미리 주지 않았던 것으로 기억함..  대신 내가 예비 몇번정도인데.... 휴가를 써야하니 가능할지?? 물어봤을때 당시 직원말로는.... 그정도면 가능성 있을 수 있다(?) 정도의 애매모호한 답변을 받음..  혹시나 싶은 마음으로 휴가후 추첨을 위해 모델하우스를 찾아감)
​
- 예비 추첨 및 계약
 예정된 시간에 잔여 세대수가 공개되고, 예비 순위가 빠른 사람부터 한사람씩 참여할 건지 여부 파악후, 안으로 들여보냈던 듯함.(오래된 기억이라 가물가물) 여기서 안으로 들어가게되면 청약통장 사용을 하는 개념이었던 것으로 기억함.
​
 들어온 추첨자 대상으로 잔여세대의 실제 동호수가 공개됨. 그리고 예비순위가 빠른 사람부터 추첨을 진행함.. 
​
 추첨이 완료되면 해당 세대에 대해서 당일에 바로 계약을 진행함. 당일 몇시까지 입금이 되어야 계약이 완료(따라서 혹시 모를 예비추첨에 참여를 하려면 계약금 이체 준비를 해둔 상태로 참여해야 함). 당일 계약이후, 실제 공급계약서를 받기까지 상당한 시간이 걸렸던 것으로 기억함. 오전에 추첨에 참여하기 위해 도착해서 최종 계약 완료까지 오후 4~5시 쯤 끝났던 것으로 기억함..
​
 이후 프로세스는 때가되면 알아서 문자가 옴. 그리고 관련 카페?나 단톡방?에서 공유가 되기에 적당히 신경을 쓰고만 있으면 그리 걱정없이 진행가능. 또는 분양사무소(?)에 궁금한점 전화로 문의가능.
​
- 계약 이후 옵션 변경
 계약이후 초기에 계약시 선택한 옵션중 일부를 변경할 수 있는 기간이 있었던 것으로 보임..
​
- 집단대출
 쉽게 중도금 대출이나 잔금대출 등 건설사와 제휴하여 지정된 은행에서 대출을 받을때 집단으로 대출을 받는 맥락인 듯..
​
- 중도금 대출은행 지정 및 선납할인
 1차 중도금 납부일이전에 단지별 동별 중도금 대출 은행이 지정되고, 해당 지점에 연락하여 대출을 진행함..  1차부터 대출을 받아도 되고, 최종차수부터 대출을 받는것도 가능.. 단, 중도금 이자를 시행사(?) 인지 건설사(?)인지 에서 자체 부담해서 무이자로 중도금 대출이 되기도 하고, 또는 추후에 입주기간안에 잔금치를시 중도금 이자도 청약자가 내야할 수도 있음.(이도 역시 해당 공고 및 당시 정책에 따라서 결정이 되는 듯함) 9억 이상 주택의 대출은 금융권에서 막히기도 하는데..  시행사(?) 건설사(?)가 자체 보증으로 해주기도 한다는.....    (결국 대출시점 가봐야 알수 있는 듯..)
​
 또한 대출없이 중도금 날짜보다 이전에 입금을 하게되면, 선납할인을 받을 수 있음. 선납시기는 기준이 없음. 또한 금액도 정해지지 않았기에 조금씩 여러번 입금을 해도 모두 적용이 됨.
​
- 입주점검
 준공일 2~3달 전이면 해당 세대 입주 점검(법적사항)을 직접하게 됨. 이때 입주점검 업체를 쓰기도 하고, 본인이 직접하기도 하고 하는듯. youtube보게되면 항목들이 엄청나게 많음..   
​
 직접하는 경우에는 꼼꼼하게 볼것인가? 아니면, 무던하게 볼것인가? 에 따라서 시간이 많이 갈리는듯..  개인적으로는 가볍게 넘어가려고 하다가도 당시 이것저것 알아보다보면... 몰랐던 부분들을 알게되어 더 디테일하게 보게되는 경험을 하게됨.. @.@   시간이 상당히 부족했던 듯.. 따라서 오전에 일찍부터 가서 보는게 나았을 것 같음.  
​
 입주 점검시에 통화가 잘 안터지는 경우가 있음. 인터넷 검색또한 쉽지 않음.. 입주점검 기간동안에만 집안 하자를 일일이 사진찍어서 올려야 하는데... 인터넷이 안되니... 일일이 사진 저장해두고...  나중에 집에 와서 올려야 하는 수고가 있음... ( 업체를 쓴 경우, 업체에서 사진을 잘 설명해서 주면 좋은데...  정리가 늦거나 사진전달이 늦어 고생하는 경우도 있는듯.. )
​
- 입주일 지정
 입주 지정 기간 중에 언제 입주를 할 것인지 일자 및 시간 선택을 할 시점이 옴. 해당 분양 홈페이지나 아파트앱에서 입주 일자 및 시간을 선택해야 함..  선착순으로 선택이라 같은 날 많은 인원이 몰릴까봐 빠르게 예약하려 했는데... 의외로 경쟁이 적었던 듯... (같은 동, 같은 엘베 이용 세대 들 간의 선착순..)
​
- 입주 박람회
 입주 박람회를 하는 곳도 있고, 하지 않는 곳도 있다함.. 입주 박람회에 참가하면 사은품 같은 것을 주며, 할인가를 제공하기도 함..   입주 박람회에서 몇개 업체 계약을 하긴 했는데...   박람회에 참석한 사람들에게만 할인 혜택을 주는지 알기가 어려움. 인건비 명목이라.. 그런지 가격표는 있는데.... 몇몇 업체 계약 시점 가보면 할인이 조금씩. 더 되곤 함..  
​
 입주청소, 줄눈, 탄성코팅, 나노코팅, 미세방충망 등을 주로 많이들 계약하는 듯..(그 외 붙박이장, 가구장, 이사 등등)
​
 개인 경험으로는 입주 지정일 초기에 입주를 하게 되었는데...  입주 초기에 업체들이 좀 열심히 해주는게 아닌가 싶은 생각이 들더라는.....  청소나 줄눈 등 실제 작업한 내용들 단톡방에 올려주는 조건으로 할인을 해주기도 하는데..  초기에 단톡방 업체시공 사진을 보고 신청하는 경우들이 있어서 그런가 싶은....
​
- 잔금 대출 및 주택 담보 대출, 선납할인
 청약이 처음이기에 이 부분이 가장 궁금했음. 
일반적으로 당시 분위기에선 중도금 대출을 받고 이를 잔금대출로 갈아타면서 부족한 금액을 준비하는 식의 글들이 인터넷에 많았음...  
​
 중도금 대출과 잔금 대출은 별개임. 계약금 이후 중도금을 내야하는데, 이를 대출을 했다면... 그리고 이후 잔금도 대출이 목적이라면..  잔금 대출시 당시 아파트 시세(?)에 따른 본인의 대출한도(당시 정책에 따른 DTI, DSR등등을 적용한 한도)에 따라 대출을 받은후 이전의 중도금을 완납하고, 남은 분양금을 납부하거나 부족하다면 자금을 더 투입해 전체 분양금을 납부하여야 함..
​
 여기서 문제가 잔금 대출시 받을수 있는 대출금액이 정책에 따라 매번 바뀌기에 은행들도 "얼마까지 이자 몇%에 가능하다".. 이런 내용을 미리 알려줄 수 없음.. 결국 해당 시점이 와야지만 공개가 되고, 이에 맞춰 움직여야함. ㅠ
​
 잔금 선납할인도 중도금 선납할인과 마찬가지로 가능.
​
* 잔금대출과 주택담보대출 차이(같은것인지?)
 두가지는 비슷하지만 다름. 아파트 분양 잔금대출은 후취담보대출임.. 즉, 등기가 되지 않았기에 나중에 취득예정 물건(?)을 담보로 대출을 받는 것임. 
​
 주택담보대출은 말그대로 본인이 현재 소유한 주택을 담보로 대출을 받는 것임.
​
 청약한 아파트의 경우에는 후취담보이기에 일반 은행에 가서 받기는 어려운 것으로 알게됨. 보통은 건설사와 제휴(?)를 맺은 지정은행에서 받게됨.  결국은 대출금액이 꽤 커지게되기 때문에 이때 금리가 싼 대출을 알아보기위해 잔금대출과 주택담보대출 등등의 차이를 알아보게되는데... 정답을 알기까지 꽤 검색을 많이 했던 것으로 기억함...    
 
 또한 건설사와 제휴 맺지 않은 은행에서 더 금리혜택을 받으며 대출을 받을 수는 있지 않을까 찾아봤지만...  일반 은행에서는 잘 취급을 안하는듯 함.. (단, 본인이 vvip?등의 등급이 있다면 해당 은행에서 대출해줄 수도.. 있지는 않을지.. 추측) 
 하지만 결론적으로는 지정은행에서 잔금대출 받는 것이 금리혜택은 거의 최고수준이라는 것을 알게됨. (단, 지정은행끼리 금리차가 좀 있음..) 각 지정은행들의 금리가 동시에 오픈이 되지는 않음.. 결국 당시 금융당국 및 해당 은행 사정에 맞춰서 금리가 조금씩 오픈이됨.  대출을 받을 수 있는 시점도 은행마다 다름. 
​
 그리고 해당 은행지점의 대출한도가 소진되기도 하기에 이때가 가장 수고스러웠던 지점임. 게다가 실제 은행에 가서 잔금대출 계약까지 최소 1시간 이상은 소요가 됨.. @.@  
​
 또한 은행에서 대출 계약을 맺을때 공급계약서 원본을 제출해야 함. 이 원본으로 추후에 소유권 이전등기까지 진행을 한다고 보면 됨. 문제는 원본까지 제출했는데, 금리가 더 좋은 은행이 나오면....  원본을 또 다시 찾으러가서 다시 다른 은행과 계약을 해야하는.. 번거로움.. 존재ㅠㅠ  ( 이런 경우에 주거래 은행이 아닌, 입출금 통장 조차도 없는 은행에서 계좌 개설을 해야할 수도 있는데... 이런 대출 연계를 위한 통장 개설에는 영업일 20일 제한이 없다(?)고 했던 듯. )
​
 입주일이 입주지정기간 초기라면, 원하는 은행에서 대출이 불가능할 수도 있는 듯..  은행별 대출 시점이 입주지정일 몇주 이후부터인 곳도 있었던 듯함.
​
- 입주 전 시공(?)
 입주일 지정을 하면, 입주일 약 2~3일 전에 당일 반납 조건으로 키를 받을 수 있음(이 경우에는 키를 받는 시점부터 전기, 수도, 가스 요금 등등은 이관이 된다는 문서에 서명을 해야 함) 
​
 키를 받고, 미리 입주 청소 등 인테리어 공사외에 시설물 터치가 없는 선에서 선작업이 가능함.  단, 줄눈과 같은 부분은 준공(사용검사 승인(?))이 난 이후에만 가능. 이부분이 애매한데... 입주 지정일 초기에는 사용검사 승인이 바로 안나기도 함.. 이렇게 되면 지정일 초기 계획했던 입주자들과 업체간에 정한 일정이 꼬일 수도 있음.. (입주센터의 입주 매니저(?) 분들도 사실 이부분에 대해서 잘 모르는 경우가 있어서, 누구는 줄눈이 가능하다하기도 하고, 누구는 불가하다하기도 함..   이 때문에 피곤했지만...  다행이 주말 사이에도 승인이 됨.) 
​
- 입주
 입주시에는 은행에서 잔금이 건설사로 입금이 되고, 관련 팩스(?)가 전달되면, 입주지원센터에서 이를 확인하고, 입주시 관리비(?) 명목과 같은 금액 미리 입금하고 등의 절차를 밟고, 키를 받았던 듯.. 이사업체 아파트 진입 허가증(?) 같은거 받아서 이사업체 기사님 전달로 이사까지 진행..
​
- 입주이후, 행정복지센터 방문.
 온라인 전입신고 가능...  그런데, 소유권 이전등기시에 기재할 주소를 기존 주소지로 하면, 또 변경이 필요하거나 등의 이유 때문에 전입신고이후 변경된 주소(새 아파트 주소)에 대한 등본인가 초본을 등기로 담당 법무법인에 보내야 함..  이때문에 행정복지센터 방문후 서류 등기로 보내게 됨. @.@  
​
- 입주후 하자 처리
 입주후에는 해당 아파트 앱이나 홈페이지 또는 관리사무소 전화로 발견된 하자를 신고하면...  며칠 이후 점검이 시간 되는지 확인 전화가 오고, 점검일에 담당하시는 분들이 찾아옴..   
​
- 입주후 통화가 안되는 현상
 500 세대 이상인 단지는 중계기 설치가 의무라 왠만하면 통화가 잘 터지는 듯 하나, 500세대 미만이면 중계기 설치된 꼭대기층의 불만으로 문제가 되기도 한다는. 이런 경우는 입주자의 N% 이상이 찬성을 해야 설치가 된다는... (따라서 통화가 안되는 일이 벌어지면... 초기 몇달간 꽤 고생을 할 수도... 있다는)
​
- 소유권 이전 등기
 잔금 대출시 집단 대출(건설사와 제휴맺은 은행에서 대출)을 받은 세대들은 이와 연계된 법무법인에서 알아서 이전 등기까지 완료해 줌(물론 관련 취등록세 및 인지대 등은 미리 관련 법무법인에 입금해야 함..(아파트 최초 계약시와 마찬가지로 때가 되면 문자가 옴, 문자보고 대응하면 됨). 입주후 3개월 정도(?) 지나면 이전등기가 완료되고, 아파트 입주센터 쪽으로 등기서류 찾아가도록 가이드가 됨.